📋 목차
전세 계약은 단순히 계약서에 도장 찍는 게 아니에요. 수천만 원에서 억 단위의 보증금이 오가는 만큼, 꼼꼼한 사전 점검이 필요해요. 특히 2025년 현재, 깡통전세와 전세 사기 문제가 심각해지면서 기본적인 확인 사항은 ‘선택’이 아니라 ‘필수’가 되었어요.
이번 글에서는 전세 계약을 준비할 때 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 항목을 소개할게요. 이 체크리스트만 잘 챙기면 위험한 계약을 피하고, 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요. 💡
각 항목마다 구체적인 설명과 함께 현실적인 조언도 함께 드릴 테니, 전세를 처음 준비하는 분들이라면 꼭 끝까지 읽어주세요. 📘
📄 1. 등기부등본 최신본 확인
전세 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 발급받는 거예요. 등기부등본은 부동산의 권리 관계를 보여주는 공식 문서로, 집이 누구 소유인지, 대출이나 압류는 얼마나 있는지 등을 확인할 수 있어요.
꼭 ‘계약 하루 전날’ 또는 ‘당일’ 기준으로 새로 발급받아야 해요. 하루 사이에도 근저당이나 가압류 같은 위험 요소가 추가될 수 있기 때문이에요. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 가능해요.
등기부등본을 확인할 땐, 소유자가 계약서상 임대인과 일치하는지, 근저당 설정액이 보증금보다 적은지, 선순위 권리자가 있는지 체크해야 해요. 이 과정은 보증금 회수 가능성을 직접 결정짓는 요소예요.
보통 집값의 70% 이상 담보 대출이 있는 경우라면 주의가 필요하고, 이미 다른 세입자가 들어있는 상태라면 자신의 전입이 선순위가 되는지도 꼭 따져봐야 해요.
📋 등기부등본에서 꼭 확인할 것
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 소유자 | 계약 상대와 동일인 여부 |
| 근저당권 | 설정 금액이 보증금보다 낮은지 |
📌 등기부등본은 계약 전에 필수로!
꼭 직접 발급받아 확인해요
🏢 2. 전입신고 및 확정일자
전입신고와 확정일자는 세입자가 자신의 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 최소한의 장치예요. 이 두 가지 절차를 통해 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있어요.
전입신고는 동 주민센터나 정부24 사이트를 통해 즉시 할 수 있어요. 확정일자는 계약서 원본을 들고 주민센터에 가서 도장을 받으면 돼요. 두 절차는 되도록 같은 날 진행하는 게 좋아요.
이 두 가지를 마친 날이 기준이 되어 보증금 반환 우선순위가 정해져요. 즉, 같은 집에 여러 세입자가 있을 경우, 전입신고와 확정일자가 빠른 사람이 먼저 보증금을 돌려받게 되는 거예요.
확정일자를 찍었다고 전입신고를 하지 않거나, 그 반대의 경우 대항력이 생기지 않기 때문에 반드시 ‘둘 다’ 마쳐야 안전해요. 실제 사례에서도 이 절차를 놓쳐 피해를 입은 경우가 많아요.
2025.07.28 - [기타 생활꿀팁 모음] - 확정일자 발급 절차와 주의할 점 총정리
확정일자 발급 절차와 주의할 점 총정리
📋 목 차📌 확정일자란 무엇인가요?🗂️ 확정일자 발급 절차🏛️ 어디서 발급받을 수 있나요?📅 언제 받아야 하나요?💳 발급 비용과 준비물⚠️ 주의해야 할 점💡 확정일자 활용 꿀팁❓ FAQ
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🛡️ 대항력 vs 우선변제권
| 개념 | 설명 |
|---|---|
| 대항력 | 세입자가 전입신고 시 타인에게 권리 주장 가능 |
| 우선변제권 | 확정일자 받은 경우 보증금 먼저 반환받을 권리 |
📌 두 절차 모두 끝내야 안전해요!
전입신고 + 확정일자는 전세 보호의 기본
💸 3. 전세보증금 반환 우선순위
세입자가 보증금을 돌려받기 위해서는 ‘우선순위’를 선점하는 것이 매우 중요해요. 보증금 반환 우선순위는 전입신고·확정일자·선순위 권리 존재 여부에 따라 결정돼요.
만약 같은 집에 세입자가 2명 있고, 대출까지 있다면 누구에게 먼저 보증금이 반환될까요? 바로 선순위 순서대로예요. 선순위 채권자가 있으면 내 보증금은 받을 수 없을 수도 있어요.
그래서 등기부등본을 보고, 자신이 들어가기 전 선순위 근저당권이나 다른 세입자가 있는지를 꼭 확인해야 해요. 본인의 보증금이 후순위가 되면 법적으로도 보호받기 어려워요.
가장 안전한 구조는 내가 첫 전입자이고, 확정일자도 가장 빠른 상태이며, 근저당이 없는 주택이에요. 이 조건이라면 거의 90% 이상 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있답니다.
📊 보증금 반환 우선순위 순서
| 우선순위 | 내용 |
|---|---|
| 1순위 | 근저당권자 (은행 등 담보권자) |
| 2순위 | 전입신고 + 확정일자 있는 세입자 |
| 3순위 | 확정일자만 있거나 둘 다 없는 임차인 |
💰 내 보증금 지키는 핵심은 '선순위 확보'
확인 안 하면 돌려받지 못할 수도 있어요
📑 4. 전세보증보험 가입 여부
전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 대신 보증금을 반환해주는 제도예요. 임차인 본인이 가입하거나 집주인을 통해 가입할 수 있어요.
대표적인 기관은 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등이 있어요. 각각의 조건과 보증 한도, 보험료가 다르기 때문에 비교가 필요해요.
보험료는 보증금의 0.1~0.2% 수준으로, 연 20~40만 원 정도예요. 만약 깡통전세나 전세 사기 피해가 발생해도, 보험에 가입되어 있으면 거의 전액을 보장받을 수 있어요.
단, 전입신고와 확정일자가 되어 있어야 하고, 등기부등본상 권리관계가 정상일 경우에만 가입 가능하니, 꼭 미리 확인하고 진행하세요.
🔐 보증기관 비교표
| 기관 | 특징 |
|---|---|
| HUG | 정부기관, 서민 할인율 적용 |
| SGI서울보증 | 민간, 빠른 절차와 심사 |
🛡️ 보험 가입 여부는 생명줄이에요!
가입 가능한지 꼭 체크해보세요
🧑💼 5. 공인중개사 등록 및 책임 여부
계약할 때 만나는 부동산 중개업자가 ‘정식 공인중개사’인지 꼭 확인해야 해요. 국토부에서 운영하는 ‘중개업정보조회’ 사이트에서 등록 여부와 자격을 쉽게 조회할 수 있어요.
불법 중개사 또는 무등록 사무소일 경우, 피해가 발생해도 법적 보호를 받기 어려워요. 중개사무소에 공제보험 가입 여부도 함께 확인하는 것이 안전해요.
또한 계약서 작성 시 중개업자의 인감도장과 서명을 모두 포함시켜야 해요. 서류상 빠진 항목이 있다면 이후 책임 회피의 근거가 될 수 있어요.
중개사가 계약을 지나치게 서두르거나, 설명을 명확히 하지 않을 경우, 그 자리에서 바로 계약을 보류하는 것도 좋은 대응이에요.
✅ 중개사 검증 체크리스트
| 항목 | 확인 방법 |
|---|---|
| 공인중개사 자격 | 국토부 공인중개사 조회 사이트 |
| 공제보험 가입 | 사무소 내 게시 및 확인 |
📋 중개사 신뢰부터 계약은 시작돼요!
정보 조회는 기본이에요
🧾 6. 계약서 특약사항 명시
전세 계약서를 작성할 때 ‘특약사항’은 정말 중요해요. 기본적인 계약 문구 외에, 나를 보호할 수 있는 조항들을 직접 추가할 수 있어요.
예를 들어 “계약 당시 등기부등본상 권리와 다를 경우 계약 무효”, “근저당권 설정 시 사전 고지 의무”, “확정일자 및 전입신고 보장” 같은 문구를 넣으면 분쟁 발생 시 큰 도움이 돼요.
특약사항은 반드시 임대인과 합의 후 서명까지 받아야 해요. 말로만 하고 계약서에 명시하지 않으면 법적 효력을 주장하기 어려워요.
모든 조항은 가능하면 날짜를 포함해 명확히 기재하고, 이해되지 않는 문구는 중개사에게 설명을 듣고 확실히 동의한 후 사인하는 것이 좋아요.
📝 전세 계약 특약 예시
| 특약 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근저당 사전 고지 | 신규 대출 시 임차인 사전 동의 필수 |
| 계약 무효 조건 | 등기부등본 불일치 시 계약 무효 처리 |
🖊️ 특약 없으면 나중에 후회해요!
내 권리는 내가 적어두는 거예요
📈 7. 주변 실거래가 및 전세가 시세 비교
비슷한 조건의 전세보다 현저히 싸거나 비싸다면 무조건 의심부터 해야 해요. 시세를 확인하지 않고 계약하면 깡통전세나 허위 매물에 당할 위험이 커요.
국토부 실거래가 공개시스템이나 네이버부동산, 호갱노노 같은 플랫폼에서 유사 매물의 전·월세 가격을 비교해보세요. 평균 전세가보다 10% 이상 낮으면 위험 신호일 수 있어요.
특히 신축 빌라나 도심 외곽, 다세대주택은 시세보다 높게 부풀려 계약이 이뤄지는 경우가 많아요. 이 경우 매매가 대비 전세금이 너무 높으면 깡통전세일 가능성이 커요.
계약 전에 3~5건 정도의 유사 매물을 비교하면 정확한 시세를 파악할 수 있어요. 주변에 사는 지인에게 직접 물어보는 것도 아주 좋은 방법이에요.
📊 전세가 시세 확인 방법
| 플랫폼 | 특징 |
|---|---|
| 국토부 실거래가 시스템 | 공공데이터 기반 신뢰도 높음 |
| 호갱노노, 네이버부동산 | 실시간 매물 가격 확인 가능 |
📉 주변보다 너무 싸다면 그게 위험이에요!
실거래가는 계약 전 필수 확인
❓ FAQ
Q1. 전입신고는 언제 하면 되나요?
A1. 입주 당일 또는 그 다음날까지 꼭 해야 해요. 늦으면 대항력을 잃을 수 있어요.
Q2. 확정일자는 어떻게 받나요?
A2. 임대차 계약서 원본을 지참하고 주민센터에서 도장을 받으면 돼요.
Q3. 보험료가 부담되는데 꼭 가입해야 하나요?
A3. 가입 권장은 필수예요. 피해 발생 시 수천만 원을 지켜주는 방패예요.
Q4. 계약서 사본만 있어도 효력이 있나요?
A4. 원본이 가장 좋지만, 공인중개사가 보관한 사본도 일부 효력이 있어요.
Q5. 세입자끼리 순위가 나뉘나요?
A5. 전입신고+확정일자 기준으로 순위가 결정돼요.
Q6. 특약사항을 구두로만 정해도 되나요?
A6. 반드시 서면으로 계약서에 기재해야 법적 효력이 있어요.
Q7. 등기부등본은 종이로만 확인 가능한가요?
A7. 인터넷등기소에서 PDF 또는 열람으로도 확인 가능해요.
Q8. 시세보다 싼 전세는 무조건 사기인가요?
A8. 꼭 그렇진 않지만, 특별한 이유 없는 저가는 주의가 필요해요.
본 문서는 2025년 7월 기준의 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 전세 계약 시 변동이 있을 수 있습니다.
계약 체결 전 반드시 해당 관청 또는 공인전문가와 상담하시기 바랍니다. 정보에 대한 책임은 사용자에게 있습니다.
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